在國(guó)內(nèi)銀行信貸緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的迫切需求和監(jiān)管層的支持傾向，引爆了市場(chǎng)和業(yè)界對(duì)REITs的熱情。

　　沉寂近5年之后，REITs似乎在一夜之間又占盡了“天時(shí)、地利、人和”。

　　接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的幾位信托界人士均表示，目前我國(guó)內(nèi)地還沒有一只真正意義上的REITs。

　　“雖然多家信托公司仍在爭(zhēng)相推進(jìn)，但短期內(nèi)很難說REITs會(huì)‘花落誰家’。這不是單純憑借創(chuàng)新能力可以解決的問題，各家缺的是同一個(gè)東西？？制度環(huán)境?！币晃谎芯咳耸勘硎?。

　　“第一只國(guó)標(biāo)REITS”存疑

　　這是“經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的第一只按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)REITs經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)的基金”？？3月底，中信信托在其新發(fā)大規(guī)模信托產(chǎn)品“中信－凱德1號(hào)”的推介文件中這樣寫道。

　　該信托產(chǎn)品為組合投資，預(yù)計(jì)投資3－7個(gè)項(xiàng)目，主要是北京、上海等重點(diǎn)城市科技園區(qū)的商務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托財(cái)產(chǎn)盈利模式是穩(wěn)定的租金收入、資產(chǎn)升值和退出時(shí)項(xiàng)目股權(quán)溢價(jià)的收益。

　　進(jìn)行資產(chǎn)投資而非為房地產(chǎn)企業(yè)融資、多項(xiàng)目組合投資而非投資單一企業(yè)項(xiàng)目、投資成熟物業(yè)而非房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目、租金加股權(quán)溢價(jià)收益……多項(xiàng)創(chuàng)新讓“中信－凱德1號(hào)”在發(fā)行不久，即被行業(yè)研究機(jī)構(gòu)評(píng)為今年3月份“最具亮點(diǎn)”信托產(chǎn)品。

　　“我們更大的優(yōu)勢(shì)在于管理模式?！痹擁?xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，中信信托與新加坡嘉德置地共同設(shè)立的“中信凱德？北京管理咨詢有限公司”擔(dān)任該產(chǎn)品投資團(tuán)隊(duì)，管理模式和管理水平都符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)REITs的經(jīng)營(yíng)管理模式。

　　盡管如此，“第一只國(guó)標(biāo)REITs”的說法還是引起了研究界的質(zhì)疑。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所研究員楊林楓接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在我國(guó)現(xiàn)有制度環(huán)境下，“中信－凱德1號(hào)”已經(jīng)盡力把其“國(guó)標(biāo)”程度做到了最大化了，但“第一只國(guó)標(biāo)REITs”的說法，顯然還是牽強(qiáng)附會(huì)。從推介文件看，“中信－凱德1號(hào)”屬于資產(chǎn)投資類產(chǎn)品。該類REITs應(yīng)當(dāng)是投資并擁有房地產(chǎn)，且主要收入來源于房地產(chǎn)的租金，但“中信－凱德1號(hào)”募集的資金如果是以股權(quán)投資方式收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，則信托計(jì)劃并不能直接獲得租金收益，這顯然與真正的標(biāo)準(zhǔn)REITs經(jīng)營(yíng)管理模式有著根本差異。

　　“中信－凱德1號(hào)”的一位推介人員在接受本報(bào)記者電話咨詢時(shí)也表示，租金收益應(yīng)該不是該產(chǎn)品的主要收益來源。

　　“另外，推介文件沒有透露嘉德置地的出資是否也作為信托資金的一部分，這關(guān)系到信托資金是否擁有房地產(chǎn)?！睏盍謼髡f，加之資金募集規(guī)模較小，信托期限過短等因素，所以該產(chǎn)品也只能是一個(gè)“準(zhǔn)REITs”產(chǎn)品。

　　“無限接近”，難言破題

　　REITs一直是我國(guó)金融創(chuàng)新的一大期待。

　　據(jù)了解，和“中信－凱德1號(hào)”一樣，當(dāng)前我國(guó)有不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都在竭力向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的REIT產(chǎn)品靠攏。

　　“但迄今為止，我國(guó)內(nèi)地還沒有一只真正按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的REITs。這不是產(chǎn)品研發(fā)的能力問題，而是由我國(guó)信托大環(huán)境問題造成的。”業(yè)內(nèi)人士夏鋒接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　眼下，我國(guó)房地產(chǎn)信貸緊縮，資金問題令整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)焦慮不安，而REITs融合了上市和信托雙重概念，可以說是房地產(chǎn)金融直接融資的最佳途徑之一。

　　監(jiān)管層對(duì)REITs的放行意圖亦是顯而易見。4月10日，央行發(fā)布《2007年中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》指出，“要擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品?！贝饲般y監(jiān)會(huì)召集五家信托公司起草的《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法？草案》也已經(jīng)上報(bào)。而市場(chǎng)中，除了大量為房地產(chǎn)企業(yè)融資而發(fā)的信托產(chǎn)品外，和“中信－凱德1號(hào)”類似的各種“準(zhǔn)REITs”產(chǎn)品就有不少。

　　盡管“無限接近”，但是真正的REITs短期內(nèi)卻依然難言破題。

　　“除不能上市流通外已經(jīng)很接近REITs”，是我國(guó)不少“準(zhǔn)REITs”產(chǎn)品的推介宣傳語。然而據(jù)專家介紹，在國(guó)際上，REITs的組織方式、投資內(nèi)容、收益來源及收益分配均受到較嚴(yán)格的限制。翻看REITs在海外發(fā)展的歷史，可以看到幾乎每一個(gè)國(guó)家REITs的出臺(tái)都是以舊有法規(guī)的修改或新法的頒布為前提。

　　新加坡在1999年5月頒布了《財(cái)產(chǎn)基金要?jiǎng)t》，并在2001年的《證券和期貨法則》對(duì)上市REITs作出相關(guān)規(guī)定；日本在2000年11月修改了投資信托法，修改后的投資信托法準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；2003年香港證監(jiān)會(huì)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對(duì)REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤(rùn)分配等方面作出明確的規(guī)定。

　　亟待突破制度障礙

　　“我國(guó)當(dāng)前的相關(guān)法規(guī)和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，距離REITs的制度需求還相差甚遠(yuǎn)。”一位研究人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)。

　　目前，我國(guó)還沒有可供REITs有效流通和退出的渠道，沒有相關(guān)的二級(jí)市場(chǎng)，也不能在證券交易所上市流通。這不僅制約了產(chǎn)品的流動(dòng)性和發(fā)行規(guī)模，還加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)，單純依靠監(jiān)管部門是不可能解決的。

　　其次，完善稅制和進(jìn)行相關(guān)配