據(jù)媒體報道，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日出臺。辦法堅持“房住不炒”的基本定位，堅守“保交樓”底線，進(jìn)一步規(guī)范了預(yù)售資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等的管理與使用。預(yù)期辦法將對政府監(jiān)管、房企運(yùn)營、項目銷售以及市場投融資等方面產(chǎn)生重要影響。

政府監(jiān)管：統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范監(jiān)管要求

在政府監(jiān)管方面，辦法主要在監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管要求上進(jìn)行了統(tǒng)一和規(guī)范。辦法的主要內(nèi)容包括三點(diǎn)：一是明確預(yù)售資金監(jiān)管和支取的范疇：購房人的定金、首付款、按揭款和其他形式的購房款，應(yīng)全部直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管額度內(nèi)資金必須?？顚Ｓ茫褂糜猛景ńㄖ牧?、設(shè)備款、施工款等相關(guān)支出；二是確定預(yù)售資金監(jiān)管額度核算標(biāo)準(zhǔn)：預(yù)售資金監(jiān)管額度由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等進(jìn)行核定，能確保項目竣工所需的資金額度。當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。具體撥付的節(jié)點(diǎn)由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定；三是要求加強(qiáng)各方信息共享：商業(yè)銀行按預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議加強(qiáng)賬戶監(jiān)測，定期和地方住建部門進(jìn)行對賬等。

從上述內(nèi)容來看，辦法在資金監(jiān)管范圍、支取用途、額度核算標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)部門協(xié)作等方面統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，將督促監(jiān)管缺位或者監(jiān)管“過松”地區(qū)壓實(shí)地方政府職責(zé)，緩解監(jiān)管“過度”地區(qū)（通常是重點(diǎn)省市）監(jiān)管基數(shù)和比例過高、提取節(jié)奏不合理矛盾。在堅守“保交樓”監(jiān)管底線的前提下，自上而下緩解重點(diǎn)地方市場的流動性危機(jī)，避免行業(yè)信用風(fēng)險的蔓延。同時，加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行之間的信息共享，可以提升政府監(jiān)管的實(shí)效性，推動政府部門和監(jiān)管銀行形成有效合力，避免監(jiān)管不善、職能缺失等問題。

房企運(yùn)營：緩解流動性壓力，推動項目建設(shè)

當(dāng)前融資政策收緊、銷售市場低迷、持續(xù)償債高峰背景下，房企運(yùn)營成高壓態(tài)勢，越來越多的品牌房企陷入流動性危機(jī)。融資方面，信用債發(fā)行、信托等主要融資渠道相關(guān)政策持續(xù)收緊，融資規(guī)模出現(xiàn)不同程度下滑。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1月房企信用債、海外債、信托融資、ABS融資規(guī)模環(huán)同比均出現(xiàn)不同程度下滑；銀行信貸方面雖有回暖跡象，但處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企的融資需求，特別是在項目并購方面。銷售回款方面，自2021年下半年以來，商品房銷售市場進(jìn)入低迷期，單月銷售情況持續(xù)處于2019年以來的低點(diǎn)。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計，2021年百強(qiáng)房企全年銷售業(yè)績同比降低3.5%，規(guī)模房企銷售業(yè)績罕見出現(xiàn)負(fù)增長。而今年開年以來的住房銷售情況也并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，中指研究院報告顯示，一月17個主要城市樓市整體成交環(huán)同比均下行。到期債務(wù)方面，房企也持續(xù)面臨壓力。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年房企全年到期債券總額接近萬億，而一月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模不足500億元，全年通過債券再融資來償還到期債券的資金缺口依然達(dá)到數(shù)千億元。除了到期債券方面，信托等非標(biāo)因前些年發(fā)行量達(dá)到歷史峰值，現(xiàn)在也面臨著集體到期的壓力。

辦法實(shí)施后，房企面臨的流動性壓力將得到一定改善。我國預(yù)收款在房企報表中體現(xiàn)為負(fù)債，交房后轉(zhuǎn)結(jié)為營收，因此預(yù)售制度本身具有融資屬性。同時，預(yù)收款和個人按揭貸款是房企開發(fā)投資資金的重要來源。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2021年房企開發(fā)投資資金來源中，定金及預(yù)收款占比36.76%，個人按揭貸款占比16.10%，兩者合計占比高達(dá)52.87%，且有進(jìn)一步攀升的趨勢?？梢?，預(yù)售資金的支取使用對房企開發(fā)投資顯得尤為重要。當(dāng)前重點(diǎn)省市的預(yù)售資金監(jiān)管普遍較嚴(yán)苛，個別地區(qū)的預(yù)售制度甚至實(shí)質(zhì)上接近于“準(zhǔn)現(xiàn)房制度”，辦法無疑會對這種“過度”監(jiān)管予以糾偏，在堅持“保交樓”底線的前提下，釋放部分額外資金，緩解房企現(xiàn)金流壓力。另一方面，此前“過度”監(jiān)管打擊了開發(fā)商熱情，而相對合理的預(yù)售制度安排，則會引導(dǎo)開發(fā)商更合理的規(guī)劃項目建設(shè)銷售進(jìn)度，有助于行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

項目銷售：筑牢“保交樓”底線，推動市場逐步修復(fù)

當(dāng)前住房銷售市場處于近三年來低點(diǎn)。2021年7月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售市場開始明顯出現(xiàn)“疲軟”態(tài)勢，特別是住宅銷售市場，下行趨勢明顯。值得注意的是，一月以來中央及地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，強(qiáng)調(diào)支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，并將5年期LPR下調(diào)了5個基點(diǎn)；地方層面，多市通過調(diào)整住房公積金政策、出臺購房補(bǔ)貼政策、放寬放開落戶限制等措施，給房地產(chǎn)市場注入活力。但1月份樓市成交數(shù)據(jù)并未得到改善，購房者觀望情緒依然濃厚。

辦法出臺將對房地產(chǎn)市場銷售的恢復(fù)起到一定推動作用。導(dǎo)致住房銷售市場低迷的因素有很多，其中很重要的一條是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的動蕩導(dǎo)致購房者對于項目能否按期交付產(chǎn)生憂慮。此次全國性預(yù)售監(jiān)管辦法在制度層面為項目竣工交付提供了堅實(shí)保障，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。如前所述，辦法將統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)部分地區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管缺位或“過松”的問題，指導(dǎo)地方政府建立預(yù)售資金的全流程、全周期管控，切實(shí)發(fā)揮地方政府職能，確保市場健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，在“保交樓”保障下，市場信心或?qū)⒅鸩交謴?fù)，居民合理的購房需求或?qū)⒅鸩降玫结尫牛》夸N售市場有望企穩(wěn)修復(fù)。

市場投融資：疏導(dǎo)系統(tǒng)性風(fēng)險，增強(qiáng)投資者信心

在行業(yè)調(diào)控政策全面收緊下，高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式帶來的“后遺癥”開始顯現(xiàn)。自2020年“三道紅線”政策發(fā)布以來，行業(yè)爆發(fā)了新一輪房企信用危機(jī)，市場預(yù)期普遍悲觀，市場信心跌落至歷史低點(diǎn)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)違約債券67只，同比增加131.03%；違約債券余額達(dá)到735億元，同比增幅更是高達(dá)187.11%。另外，房地產(chǎn)信托等非標(biāo)違約事件也司空見慣。據(jù)媒體報道，2021年前11個月，房地產(chǎn)信托涉及違約金額高達(dá)707.43億元，在信托違約總金額的占比達(dá)56.56%，成為行業(yè)違約“重災(zāi)區(qū)”。

辦法的出臺將釋放部分超額資金，緩解房企流動性壓力，從而降低信用債市場的主體信用風(fēng)險。對于銀行信貸、信托等非標(biāo)融資項目，堅持“保交樓”底線無疑也是給投資者吃下一顆定心丸，因為項目正常開發(fā)銷售才是回款最重要的保障。不過這些都是在較為理想的前提下得出的結(jié)論，政策實(shí)際效果仍受一些因素影響：一是在執(zhí)行層面各地方依然會“因城施策”，甚至“一盤一策”，地方監(jiān)管釋放資金額度的意愿取決于當(dāng)?shù)厥袌鲂星?、開發(fā)商實(shí)力信譽(yù)等多方面因素；二是政府釋放的資金首先用于支付工程款，剩余資金也會被金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商等合作方緊緊盯住，有多少資金能用于化解風(fēng)險，仍需謹(jǐn)慎觀察。

作者：韓 鳴 飛

來源：中 誠 研 究